ABC

Zodra onze aanvraag groter is dan drieduizend vierkante meter is er een archeologisch vooronderzoek nodig. Er dienen, eventueel na de vergunning  proefsleuven onderzocht te worden en boringen indien nodig. Als er nadien iets aangetroffen is, zal er verder onderzoek nodig zijn. Dit is volledig ten laste van de eigenaars of de ontwikkelaars.  Deze kostprijs kan zeer hoog oplopen.

Vaak zeggen eigenaars dat er niks zal gevonden worden op hun gronden. Maar de ijstijd is natuurlijk al 3000 jaar geleden. De voorspellingen kloppen helaas niet altijd.

In Vlaanderen spreekt de politiek over een betonstop in 2040. Het is nu al populair om tegen de bevolking te gaan spreken dat er geen extra gronden meer mogen ontwikkeld worden. Het probleem is echter dat de bevolking groeit, de gezinnen kleiner worden en dat ons woonpatrimonium bij de oudste van Europa zijn.

Door schaarste te creeëren maakt men het onbetaalbaar. Héél jammer. Vroeger waren de vlamingen welstellend door dat 80% hun eigen stektje had.

Wij snijden geen woonuitbreidingsgebieden aan, maar goeddoordachte inbreidingsprojecten, deze zijn echt noodzakelijk.

Als particuliere eigenaar, landbouwer of industrieel van een groot pand of een verkavelbare grond zou ik morgen een aanvraag voorbereiden. Er komen nog meer onzekere tijden aan. Uw mogelijkse spaarpot mag je niet zien wegsmelten. Bij ons hoef je niet te verkopen voor centen, we kunnen eventueel alternatieve voorstellen uitwerken. Bel ons op.

Naast taken als "uitvoerende macht" heeft de deputatie een belangrijke rechtsprekende functie, zij doen uitspraken in beroep over vergunningen. Wij zijn er kind aan huis. Tegenwoordig zijn er tammelijk veel beroepen. Het loket maakt het ook makkelijk en goedkoop om een vergunning aan te vechten.

Elke provincie heeft zijn deputatie, er zijn telkens vier gedeputeerden gekozen uit de provincieraad die stemmen of zich beraden over je vergunning of weigering. 

Wie een grond/pand verkoopt, moet daar in Vlaanderen en Brussel een bodemattest voor hebben. Het is een verplicht document dat je bij de onderhandse verkoop al moet kunnen voorleggen en dat de notaris je zal vragen alvorens de akte kan worden verleden. Wij doen als koper daar wel het nodige voor. Zo’n bodemattest geeft een indicatie van de toestand van de ondergrond en wordt uitgereikt door OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) in Vlaanderen en door BIM (Brussels Instituut voor Milieubeheer) in Brussel. 

Vaak wordt gewerkt met blanco attesten, wat wil zeggen dat de administratie geen indicaties heeft van problematische activiteiten in het verleden (bijvoorbeeld, een tankstation) en dat er geen saneringsverplichting rust na de transfer van de grond. Als er echter indicaties zijn van vervuilende activiteiten in het verleden (of na verklaringen van de verkoper) wordt een onderzoek gedaan waarvan de resultaten geattesteerd worden in het bodemattest. Met die informatie weet de kandidaat-koper welke grond hij aanschaft en welke verplichtingen hij mag verwachten bij een eventuele (verplichte) sanering van de ondergrond.

Iedere aanvraag is onderworpen aan een openbaar onderzoek. Vaak proberen wij de buurt op voorhand ons dossier toe te lichten. Dit om misverstanden, onwaarheden en twijfels uit te sluiten. Na overleg met de buurt bespreken we hun opmerkingen en kijken we hoe we eventueel aan hun bezwaren kunnen voldoen. Op die manier vermijden we vaak negatieve facebookgropen, petitiesnegatieve pers en andere bezwaren. 

Ook al verwijst het woord ‘compromis’ naar een voorlopige verkoopovereenkomst, als er een akkoord is over het ‘goed’ en de ‘prijs’ is er een definitief akkoord. Dat akkoord kan zelfs op een spreekwoordelijk bierviltje staan. Zelfs een sms is in de rechtspraak al bevestigd als geldig bewijs. Ook een mondelinge overeenkomst is geldig, maar daar ligt de bewijsvoering moeilijker. 

Wel kunnen er in het compromis opschortende voorwaarden worden opgenomen, zoals bijvoorbeeld het bekomen van een vergunning of van een bankkrediet om de aankoop te financieren. Wij nemen de tijd om een delijke overeenkomst op te stellen, onze teksten zijn al door héél veel notarissen nagelezen en we engageren ons om met de notaris van de verkoper te werken.   

Sinds 2008 moet je in Vlaanderen bij de verhuur of verkoop van een woning verplicht een EPC-score meegeven. Die verwijst naar de energieprestatie van de woning. Dat score kan worden vastgesteld door een erkende deskundige, die polst naar de energiezuinigheid van het pand. Aan de hand van de voorziene isolatie, de gebruikte materialen of de gekozen verwarmingsinstallaties kan een deskundige een totaalplaatje maken van de energieprestatie. Zo’n document is 10 jaar geldig. Bij nieuwbouw is geen EPC maar een EPB verplicht. Zo’n ‘energieprestatie en binnenklimaat’-attest wordt opgesteld door de EPB-verslaggever en kan achteraf ook dienen als EPC.

Erfdienstbaarheden worden vaak over het hoofd gezien. Ze kunnen echter een aanvraag klederen.

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat het gebruik van andermans onroerend goed regelt. Het kent verschillende typen, waaronder wettelijke, natuurlijke, economische en conventionele erfdienstbaarheden, elk met specifieke voorbeelden. Het vestigen van het recht vereist notariële aktes, inschrijving in openbare registers, en overleg met betrokken partijen. 
Erfdienstbaarheden kunnen eindigen door vervulling van voorwaarden, onderlinge overeenkomst, verjaring, rechtelijke uitspraak, of verkoop van het lijdend erf aan de eigenaar van het heersend erf.

Naast de doorlaatbaarheid van de grond is ook de hoogte van de grondwatertafel belangrijk. In het voorjaar, na een natte winter zal het grondwater hoger zijn dan na de zomer. Uiteraard speelt dit een grote rol in de bebouwingsmogelijkheden en het ontwerp van een plan. Moet er veel gebufferd worden, zijn er buffermogelijkheden, kunnen we infiltreren en vertaagd avoeren?   Metingen in de zomer zijn niet representatief. We willen klimaat robuuste woonbuurten ontwerpen en een monitoring gedurende een correcte periode is hiervoor op zijn plaats. Het is dus belangrijk om dit snel op te nemen bij elk project. Ook is dit vaak een beroepsargument van omwonenden die we zo met een correcte analyse van een extern bureau kunnen counteren.

Het kadaster is de organisatie binnen de federale overheidsdienst Financiën die alle vastgoed in België in kaart brengt. Elk stukje grond, bebouwd of onbebouwd, heeft een kadastraal nummer dat bekend is bij die overheidsdienst. Gegevens als precieze locatie, afmetingen, grondstatuut, kadastraal inkomen of eigenaarschap kunnen er worden opgevraagd. Het is een databank die echter geen juridische waarde heeft. Als je 100 % zeker wil zijn over een opmeting heb je een metingspan nodig, als je 100% zeker wil zijn over eigenaars of erfgenamen heb je eigendomstitels nodig.

Maar als er nieuwe woningen worden opgeleverd of renovaties worden afgerond volgens de regels der kunst, staat het kadaster in voor de bepaling van het kadastraal inkomen, dat de basis zal vormen voor diverse belastingen op het onroerend goed.

Door onze jarenlange ervaring kennen we het doelpubliek van de projecten. Particuliere kandidaten kunnen we snel uit de bevolking filteren. Uiteraard is de prijszetting van cruciaal belang. Als er 15 éénheden zijn en de prijs is te duur, verkoop je er één. 

Door de jaren heen zijn we toeleverancier aan tientallen kleine en grotere bouwbedrijven. Er kan in totaliteit met of zonder infrastructuur verkocht worden, met een Recht van opstal of dadelijk notarieel. Ruilingen kunnen ook besproken worden. Vaak zijn families in onverdeeldheid, of lopen de vergunningen over meerdere eigenaars. We werken voor elk specifiek een akkoord uit om tot een gedragen oplossing te komen. 

Elke gemeente is verplicht om een inventaris bij te houden van de leegstaande panden. Vervolgens kan ze een belasting heffen op een onroerend goed dat 12 maanden of langer op die lijst staat. Dat kan ook voor bouwgronden (in het kader van de strijd tegen grondspeculatie). In 2012 is de toepasbaarheid van de regels versoepeld, zodat gemeentes meer mogelijkheden krijgen als een onroerend goed langer dan 12 maanden op een lijst staat. Zo’n vergoeding kan afhankelijk zijn van het type vastgoed, de perceelgrootte enzovoort. Voor een woning is dat in Vlaanderen minimaal 990 euro per jaar.
Maar nog belangrijker: Op iedere woning die wordt opgenomen in het leegstandsregister rust een recht van voorkoop. In de praktijk wil dat zeggen dat de overheid het recht verwerft om bij een geplande verkoop de woning aan te kopen tegen de prijs die met een eventuele derde koper werd afgesproken.

De meerwaarde op een onroerend goed is de opbrengst die een verkoper opstrijkt tussen het moment dat hij een pand koopt en weer doorverkoopt. Bij een privé-vastgoedtransactie moet in principe geen belasting op de meerwaarde betaald worden als er voldoende tijd is tussen aankoop en verkoop. Je moet rekening houden met een belasting op de meerwaarde van 16,5 procent als je een woning binnen 5 jaar opnieuw verkoopt of een grond binnen 8 jaar. Wie een grond binnen 5 jaar opnieuw verkoopt, moet 33 procent belasting betalen op de meerwaarde.

Als jouw vastgoed in een patrimoniumvennootschap zit, moet je er rekening mee houden dat de meerwaarde belast zal worden tegen het vennootschapstarief.

Eigenaar zijn van een onroerend goed is een relatief begrip. De ‘volle eigendom’ valt immers uiteen in een ‘naakte’ eigendom en in een ‘vruchtgebruik’. De naakte of blote eigendom is een juridische term die aanduidt dat je eigenaar bent van de grond of de bakstenen. Daartegenover staat het recht om die grond of bakstenen te exploiteren en er eventueel inkomsten uit te halen (het vruchtgebruik). Concreet wil dat zeggen dat een vruchtgebruiker het onroerend goed mag bewonen of verhuren, maar dat hij ook instaat voor het onderhoud en de instandhouding ervan. Alle kosten en lasten zijn dus voor rekening van de vruchtgebruiker. De opsplitsing tussen vruchtgebruik en naakte eigendom is een courante praktijk bij een successieplanning. Het laat ouders toe om aan voordeligere tarieven een onroerend goed te schenken aan de kinderen (die de naakte eigendom verwerven) zonder de controle of het genot ervan te verliezen (door een vruchtgebruik aan zichzelf toe te kennen (en aan de langstlevende echtgeno(o)t(e)).

Een notaris is een beëdigd persoon die bevoegd is om notariële aktes op te stellen. Ze zijn er voor de verkoop van een grond/huis, een hypothecaire lening, een schenking of erfpacht gepaard met aktes die officieel geregistreerd moeten worden en waarin een notaris tussenbeide moet komen.

Elke partij mag zijn eigen notaris kiezen. Wij werkten met de meeste al samen en schikken ons naar de verkopers.

Meerdere mensen kunnen samen eigenaar zijn van eenzelfde eigendom. Dat gebeurt vaak als het vastgoed bij een overlijden op de volgende generatie overgaat. Dan bezitten meerdere kinderen eenzelfde goed in ‘onverdeeldheid’. Of het kan ook een vrijwillige keuze zijn als bijvoorbeeld een getrouwd koppel met scheiding van goederen samen een gezinswoning aankoopt. Om uit de onverdeeldheid te treden kunnen mensen onderling uitgekocht worden. De onverdeeldheid verdwijnt ook als een goed volledig verkocht wordt aan een derde partij. 

Jammergenoeg zijn er soms meningsverschillen bij eigenaars. Als derde partij kunnen we gericht zoeken naar een goede oplossing voor iedereen.

De pluviale overstromingskaarten brengen de kans op overstromingen in kaart die het gevolg zijn van afstromend oppervlaktewater door intense neerslag, nu en in de toekomst. Ze maken deel uit van de overstromingsgevaar- en risicokaarten en van de watertoetskaarten die worden gepubliceerd op Waterinfo.be. Met de kaarten gaan we aan de slag om werk te maken van een klimaatbestendige leefomgeving.
De kaarten werden opgemaakt door lokale besturen, rioolbeheerders en waterloopbeheerders. De voorbije jaren hebben deze kaarten in belangrijke mate hun meerwaarde en vooral hun accuraatheid bewezen. In deze kaarten zitten echter soms foutjes die we na onderzoek en overleg met de Dienst Integraal Waterbeleid van de provincie kunnen bijsturen.
Omwille van de voortdurende ontwikkelingen en veranderingen van het landschap kan afstroming wijzigen en verdienen de pluviale overstromingskaarten een update. Zo verschenen (en verdwenen) er sinds de opmaak van de huidige kaarten heel wat gebouwen, werden bijkomende rioleringen aangelegd, werd er verhard (en onthard) en werd waterinfrastructuur zoals wachtbekkens en beschermingsdijken gerealiseerd. Om de contouren van de pluviale kaarten correct en actueel te houden.

België is een van de westerse landen met de hoogste belastingdruk. Dat vertaalt zich ook op het gebied van vastgoed. Wie een woning koopt, moet daar veel belastingen op betalen. Als je een nieuwbouw koopt, betaal je een btw-heffing bovenop de aankoopprijs. Als je een oudere woning koopt (of erft, of geschonken krijgt), betaal je registratierechten op die woning. Dat zijn de eenmalige kosten die gepaard gaan met het ‘registreren’ van de akte. De tarieven variëren van gewest tot gewest én van type transactie. Wie een woning koopt in Vlaanderen moet daarbovenop nog eens 10 procent van dat bedrag ophoesten aan belastingen. In Wallonië en Brussel is dat zelfs 12,5 procent. Wie in Wallonië zijn derde woning aankoopt, kan tot 15 procent registratierechten betalen. De plaats van de woning bepaalt waar je registratierechten moet betalen.

Voor de successietarieven in Vlaanderen zijn er verschillende mogelijkheden:

• Tarief in rechte lijn en partners
• Tarief tussen broers en zussen
• Tarief voor anderen
• Erfbelasting op de gezinswoning
• Verlaagde tarieven
• Tarief ivoor vzw's en private stichtingen

Wij concentreren ons enkel op gebieden idie volgens het gewestplan in woonzone liggen, of gebieden die omgezet zijn naar woonzone door een stedelijk gebied, een ruimtelijk uitvoeringsplan of een oud bijzonder plan van aanleg, ... .

Gronden gaan omvormen proberen/doen we niet.  Iemand die met ons in zee gaat weet dat we 200% ervoor gaan. Wij proberen geen dossiers met waterkansjes te vergunnen. We kiezen correcte dossiers waar we in geloven, waar we al onze energie in stoppen om tot een goed resultaat te komen. Duidelijkheid op voorhand is erg belangrijk!

CHAMPAGNE! 

Vroeger mocht je champagne drinken als je een definitieve vergunning had. Nu zitten we nog altijd met een pak onzekerheden. Onverwachte archeologievondsten, grondverzet (kloppen de codes overal), slechte infiltratie, duurdere bouwkosten, kopers vinden.

Het is belangrijk dat al die onzekerheden voor de aanvraag  voldoende onderzocht werden. De champagne drinken we het liefst samen na de realisatie!

Yield is een term uit het professioneel vastgoed. Hij verwijst naar het rendement dat uit vastgoed wordt gehaald. Yield refereert aan een brutorendement waarbij de jaarlijkse huurinkomsten gedeeld worden door de waarde van het goed. Om een preciezer beeld te krijgen van de werkelijke huuropbrengsten is het belangrijk om ook de kosten en de fiscaliteit in rekening te brengen.